Déclaration LMNP , quelle fiscalité en 2025 ?

Si vous possédez déjà un logement meublé ou que vous envisagez d’investir en LMNP, les nouvelles règles fiscales pour 2025 vont directement vous impacter. Dans notre quotidien d’expert-comptable, nous vous guidons pour déclarer votre bien correctement et choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation en 2025.

Les nouveautés fiscales 2025 pour le LMNP

Cette année, plusieurs changements importants impactent directement les propriétaires et les investisseurs.

Évolution des seuils du micro-BIC 

Pour la location saisonnière non classée, le seuil passe à 15 000 €, avec un abattement de 30 %.

Pour la location saisonnière classée, l’abattement est désormais de 50 %.

Ces modifications peuvent faire basculer certains propriétaires vers le régime réel sans qu’ils ne s’y attendent.

Les amortissements

Autre nouveauté majeure : les amortissements pratiqués devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien. Cela augmente l’imposition sur la plus-value, mais avec une bonne stratégie de détention, il est possible de limiter l’impact.

Micro-BIC ou réel : quel régime choisir pour payer moins d’impôts ?

Le choix entre micro-BIC et réel simplifié dépend de votre situation et de vos charges.

Le micro-BIC reste la solution la plus rapide et simple, car l’abattement est automatique et vous n’avez presque rien à calculer.

Attention cependant, tous vos amortissements et charges ne seront pas comptabilisés. Si vous avez beaucoup de frais ou un bien coûteux, votre imposition pourrait être plus élevée.

Le régime réel permet de déduire toutes vos charges et vos amortissements, et même de reporter un déficit sur les années suivantes.

Pour la plupart de nos clients, dès que les charges dépassent un certain seuil, le réel est nettement plus avantageux. Le revenu imposable peut même être réduit à zéro si vous avez investi dans un bien avec beaucoup de mobilier ou de travaux.

Déclarer vos revenus LMNP en 2025 : étape par étape

Au micro-BIC

Il suffit de remplir le formulaire 2042 C-PRO lors de votre déclaration annuelle. L’administration applique automatiquement l’abattement prévu.

Au réel simplifié

Vous devez transmettre la liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033, puis reporter les montants sur le 2042 C-PRO. C’est un peu plus technique, mais un expert-comptable peut vous accompagner pour que tout soit correct et optimisé.

Changer de régime fiscal : ce qu’il faut savoir

Vous pouvez passer du micro-BIC au réel, ou inversement, en cours d’activité. Il suffit de prévenir votre service des impôts dans les délais et, si nécessaire, de compléter la procédure par courrier ou via votre espace en ligne.

C’est une option utile si vos charges augmentent ou si vous souhaitez optimiser votre fiscalité.

Revente de votre bien : comment limiter l’impact fiscal

Avec les nouveautés 2025, les amortissements comptabilisés doivent être réintégrés dans la plus-value.

Pour réduire l’impact fiscal, il est conseillé de détenir votre bien depuis longtemps (au moins 22 ans) pour bénéficier des exonérations les plus importantes.

Également de prévoir, d’anticiper une transmission ou donation, car ces opérations ne sont pas soumises à la réintégration des amortissements.

À retenir : choisir le bon régime fiscal

En tant qu’expert-comptable, mon premier conseil est simple : choisissez le régime fiscal qui correspond réellement à votre situation. Le micro-BIC peut convenir si vos charges sont limitées, mais dès qu’il y a beaucoup de travaux, de mobilier ou de frais annexes, le régime réel devient souvent plus avantageux. 

Ne vous fiez pas uniquement à la simplicité administrative : la bonne stratégie fiscale se décide en fonction de vos investissements.

Les erreurs fréquentes à éviter

Pour sécuriser votre déclaration et ne pas vous retrouver avec une mauvaise surprise fiscale, voici ce que nous recommandons à nos clients :

• Ne pas déclarer le bon régime : micro-BIC ou réel, selon vos charges et vos amortissements.
• Oublier de prendre en compte la réintégration des amortissements lors de la revente : c’est un point clé pour calculer correctement la plus-value.
• Ne pas suivre les nouveaux seuils micro-BIC 2025 : certains investisseurs peuvent être automatiquement basculés au réel sans s’en rendre compte.

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